Cómo saber cuánto vale una empresa de limpieza

«¿Cuánto vale mi empresa de limpieza?» es una pregunta que casi todo dueño del sector se hace, tarde o temprano, aunque no piense vender mañana. Y casi siempre la respuesta que encuentra es una de dos: una cifra mágica que no sirve para su caso, o un «depende» que no le aclara nada. Te voy a explicar cómo lo mira un comprador, paso a paso, y al final tienes una calculadora para hacerte una idea en dos minutos.

No existe un precio único

Dos empresas de limpieza con la misma facturación pueden valer cosas muy distintas. Una tiene contratos largos con muchos clientes, un equipo que funciona sin el dueño y los números claros; la otra depende de una persona, de un cliente que lo es casi todo y de hojas de cálculo que solo entiende quien las hizo. El comprador no paga por lo que facturas: paga por el beneficio que espera seguir ganando y por el riesgo de que no lo consiga.

Primer paso: cuánto gana de verdad la empresa

Lo que se mira es el EBITDA: el beneficio de explotación antes de intereses, impuestos y amortizaciones. Pero no el que sale en tu contabilidad tal cual, sino el EBITDA normalizado, que es el que tendría la empresa con un gerente a precio de mercado.

La diferencia importa más de lo que parece. Si tú te pagas 30.000 € al año por dirigirla y un gerente profesional costaría 55.000 €, tu beneficio real para un comprador es 25.000 € menos de lo que ves. Y al revés: si te pagas más de lo que cuesta un gerente, tu empresa gana más de lo que parece. Además hay que quitar gastos o ingresos que no se repiten.

Segundo paso: cuántas veces ese beneficio

El valor de la empresa se estima multiplicando el EBITDA normalizado por un múltiplo. Aquí hay que ser honestos: no existe un múltiplo oficial para las empresas de limpieza españolas. Los rangos que se publican para empresas pequeñas y medianas del sector en otros países europeos suelen moverse entre unas 3 y 6 veces el EBITDA, con cifras más altas para compañías grandes y consolidadas y más bajas para las pequeñas que dependen del dueño. Son referencias orientativas, no transacciones españolas verificadas, así que conviene tomarlas con prudencia.

Qué hace que tu múltiplo suba o baje

Dentro de ese rango, tu empresa se coloca arriba o abajo según cinco cosas:

1. Contratos recurrentes y de larga duración. Ingresos previsibles valen más que contratos que hay que volver a ganar cada año.
2. Concentración de clientes. Si tu mayor cliente pesa más de una cuarta parte de la facturación, el comprador ve un riesgo.
3. Dependencia del dueño. Si la empresa funciona sin ti, vale más.
4. Crecimiento demostrado. Con datos de facturación y margen de los últimos años, no con sensaciones.
5. Orden y datos. Contabilidad fiable, rentabilidad por centro de trabajo y cumplimiento laboral al día.

Un ejemplo con números ficticios

Imagina una empresa con 120.000 € de EBITDA, cuyo dueño se paga 30.000 € mientras que un gerente de mercado costaría 55.000 €. Su EBITDA normalizado es 95.000 €. Con unos factores medios, el múltiplo estimado sería de unas 4,5 veces, y el rango resultante, entre 3,5 y 5,5 veces: de unos 332.500 € a unos 522.500 €. Si esa misma empresa mejorara los cinco factores, el rango subiría; si los empeorara, bajaría. Es un ejemplo inventado para entender el mecanismo, no una cifra para tu empresa.

Calcula tú el tuyo en dos minutos

He preparado una calculadora orientativa del valor de una empresa de limpieza. Metes tu EBITDA (o tu facturación y tu margen), ajustas tu sueldo frente al de un gerente de mercado, respondes cinco preguntas sobre cómo es tu empresa y te devuelve un rango en euros con la explicación de cómo lo ha calculado. Puedes cambiar los múltiplos mínimo y máximo si crees que otros se ajustan mejor a tu caso. Todo se calcula en tu navegador: no pide registro y no se guarda ningún dato.

Pruébala aquí antes de seguir leyendo: te servirá para ver qué factores te están restando valor.

Lo que ninguna calculadora te dice

El resultado es el valor de la empresa antes de descontar deuda y de sumar caja, y el precio real de una venta depende de muchas cosas más: el circulante, las condiciones del contrato, el estado de la plantilla, la negociación y quién compra. Por eso es una estimación orientativa y no una valoración. Si vas a vender o a comprar, necesitas un asesor especializado en compraventa de empresas y a tu abogado y tu asesor fiscal.

Qué puedes hacer ahora

• Haz el checklist de 20 preguntas para ver en qué bloque estás más expuesto.
• Lee la guía de qué mira un comprador.
• Empieza a medir la rentabilidad real de cada centro de trabajo: es el dato que más cuesta tener y que más valor aporta. Es justo lo que hace CLEAN DESK.

Yo compré una empresa de limpieza en 2016 y la vendí en 2024. Lo que más me enseñó es que lo que hace que una empresa valga más es lo mismo que la hace más llevadera.